Ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung von Wohnraum liegt nicht vor, wenn er hierdurch Einnahmen erzielt, die über die Deckung seiner eigenen wohnungsbezogenen Kosten hinausgehen. Eine solche Gewinnerzielung ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht von § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB gedeckt (BGH, Urteil vom 28.01.2026 – VIII ZR 228/23).
Rechtlicher Hintergrund:
Nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen, sofern er ein berechtigtes Interesse hieran hat. Ob ein solches Interesse vorliegt, ist durch Auslegung der Vorschrift zu bestimmen. Unter Berücksichtigung der Gesetzgebungsgeschichte dient die Regelung dem Zweck, dem Mieter bei einer wesentlichen Veränderung seiner Lebensumstände den Erhalt der Wohnung zu ermöglichen. Sie soll ihm hingegen keine Möglichkeit eröffnen, durch Untervermietung Gewinne zu erzielen.
Sachverhalt und Verfahrensgang:
Der Beklagte war seit 2009 Mieter einer Zweizimmerwohnung in Berlin zu einer Nettokaltmiete von monatlich 460 €. Während eines vorübergehenden Auslandsaufenthalts vermietete er die Wohnung ab Anfang 2020 ohne Genehmigung der Vermieterin an zwei Untermieter weiter. Die vereinbarte Untermiete betrug 962 € netto kalt zuzüglich Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen, insgesamt 1.100 € monatlich. Nach erfolgloser Abmahnung kündigte die Klägerin das Mietverhältnis im Februar 2022 ordentlich.
Während das Amtsgericht die Räumungsklage abwies, gab das Berufungsgericht ihr statt.
Entscheidung des BGH:
Der Bundesgerichtshof bestätigte das Berufungsurteil und wies die Revision des Beklagten zurück. Der Klägerin steht ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung zu.
Die Kündigung ist wirksam, da der Beklagte durch die unerlaubte Untervermietung seine mietvertraglichen Pflichten schuldhaft und nicht nur unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Ein Anspruch auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB bestand nicht, weil die Untervermietung auf Gewinnerzielung ausgerichtet war.
Nach ständiger Rechtsprechung des BGH stellt zwar der Wunsch, eigene Mietkosten zu reduzieren, ein berechtigtes Interesse dar. Einnahmen, die über die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehen, sind hiervon jedoch nicht erfasst. Die Rechtsposition des Mieters reicht daher nicht so weit, ihm ein Recht auf gewinnbringende Untervermietung einzuräumen.
Diese Auslegung trägt zugleich den Interessen der Untermieter Rechnung, da sie grundsätzlich vor überhöhten Untermieten schützt.
Im konkreten Fall fehlte ein berechtigtes Interesse bereits deshalb, weil der Beklagte nach den bindenden Feststellungen des Berufungsgerichts einen die eigenen Kosten übersteigenden Gewinn erzielte. Ob zusätzliche Leistungen des Mieters – etwa die Überlassung von Mobiliar – bei der Gewinnermittlung zu berücksichtigen sind, musste der Senat nicht entscheiden, da entsprechende ausgleichende Leistungen nicht festgestellt wurden.
Ebenso offenbleiben konnte, ob ein berechtigtes Interesse zusätzlich wegen eines Verstoßes gegen die Vorschriften der Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) zu verneinen gewesen wäre.
Quelle: BGH, Pressemitteilung vom 28.01.2026